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龙八国际快评|“金融16条”续期后市场还在期待哪些政策?

2023-07-12
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  7月10日,央行、金监局延长“金融16条”中存量贷款展期、配套融资两项支持政策适用期限,此举意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”,给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。除了供给端政策以外,市场对调降存量房贷利率、优化二套房认定标准等需求端支持也颇有期待,唯有供需两端协同发力,才能力促行业回稳。

  7月10日,央行、金监局发布通知龙八国际,延长“金融16条”适用期限,即存量贷款展期、配套融资两项支持政策的期限,由截止今年5月延长至明年年底,其余政策长期有效,具体来说:

  一是房企开发贷款、信托贷款等存量融资,2024年12月31日前到期的,可以多展期一年,可不调整贷款分类。在地产销售走弱而房企仍面临较大偿债压力的背景下,延续存量贷款展期支持政策,有助于缓解房企资金压力,给予其喘息之机以待市场企稳,避免房地产信用风险进一步蔓延扩散。

  二是向专项借款支持项目发放的配套融资龙八国际,在贷款期限内不下调风险分类,新发放形成不良的,相关机构和人员予以免责。该条款同样延期到明年底,意在减轻商业银行后顾之忧,鼓励其为“保交楼”提供配套融资。不过从过往实践情况来看,各行对这一免责条款的执行细则不一,加上出于经营效益的考量,商业银行对于高风险低收益的配资行为积极性不高,多数“保交楼”项目在专项借款之外,难以或者只能拿到少量的配套融资。

  去年11月11日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,即“金融16条”,涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分会融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施。

  之所以延长“金融16条”的执行期,主要基于几方面现实背景:第一,地产销售不景气,房企“造血”功能修复有限;第二,房企尤其民企融资环境难言明显改善,外部“输血”不畅;第三,房企到期债务压力大,上半年债务违约时有发生,三季度或再迎偿债小高峰。

  上半年,楼市小阳春“昙花一现”,成交前高后低、6月进一步走弱。上半年百城新房成交面积累计同比增长约13%。2、3月,受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素,成交迎来一轮放量,4、5月,增长动能转弱,百城成交规模两连降,6月,市场下行压力进一步显现,成交环比不增反降,规模创5年来同期新低。

  房企销售不景气,内部“造血”功能修复有限,上半年百强房企业绩同比仅微增0.2%,6月销售创近5年来最低。上半年,百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%、增幅较前两月有明显回落。其中,6月TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元,龙八国际环比增长8.5%,环比增幅处于历年同期的最低水平,同比由正转负,下降28.1%,并创近5年来最低。

  外部“输血”仍不畅,房企尤其民企融资环境未见明显改善,上半年80家房企融资规模同比降26%。2023年1-6月80家典型房企的累计融资总量为3137亿元金融,同比减少26%,大部分民营房企仍面临较为严峻的融资环境,其中6月融资总量因越秀大规模供股环比回升46%,但同比减少29%,并处在近年来的较低水平,6月房企发债143亿元,是2020年以来的单月新低。

  房企到期债务压力大,上半年债务违约时有发生,三季度或再迎偿债小高峰。由于前期融资政策优化主要惠及白名单优质企业,部分财务困难的房企仍较难获得支持,因此房企债务违约问题仍时有发生,上半年TOP200房企中新增6家企业“暴雷”,典型如6月大唐和领地首次宣布违约。债券到期方面,据CRIC监测,80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期,较二季度增加约7%,其中7月就将有41笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元,环比增加83%。

  “金融16条”从供给端给予房企稳定的金融支持,而要使房地产市场真正回稳、行业重回良性循环轨道,需要供需两端政策协同发力,市场期盼的需求端支持主要包括:

  第一,下调存量房贷利率。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP,而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷,增量和存量房贷利差多达1-2个百分点,调降存量房贷利率能有效减轻居民还款压力,进而提振居民支付能力和消费信心,同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现。

  第二,优化调整二套房认定标准和首付比例。比如第一套房贷还清后,再买或置换二套房时执行首套贷款政策,核心城市可以适当下调二套房首付比例,以此支持改善性需求释放。

  第三,调降住房交易成本。例如北京、上海,普宅住宅认定标准已经多年未做调整,随着房价上涨越来越多刚需房源被认定为非普通住宅,在二手房交易过程中,需要缴纳更高比例的税费或首付,修订普宅标准可以有效降低刚需置业和改善置换成本。

  第四,适度松绑限购政策。强二线城市可以考虑进一步解绑交易限制,以支持刚性和改善性购房需求,放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制,调降落户门槛,允许多孩、扶老家庭多买一套,均是可选项。

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